El 82% de los españoles sigue viendo la vivienda en propiedad como su objetivo residencial ideal. Pero el 63% solo puede destinar hasta 200.000 euros a la compra. Esa brecha entre aspiración y realidad define el mercado actual. Los precios medios de compraventa superan los 220.000 euros. La capacidad de pago ya no sigue el ritmo del mercado. La consecuencia es una creciente frustración entre compradores potenciales.
¿Qué revela el informe ‘Viaje del Comprador’ sobre la demanda real?
El estudio de Sigma Dos para Culmia muestra que la vivienda en propiedad no ha perdido su atractivo cultural ni simbólico. Pero su viabilidad económica se ha erosionado. El 20% de los encuestados aspira a comprar por menos de 100.000 euros. Otro 43% se sitúa entre 100.000 y 200.000 euros. Solo el 6,2% contempla operaciones superiores a 400.000 euros.
Estos rangos chocan con la realidad del Portal Estadístico del Notariado, que registra un precio medio de 220.000 euros en las últimas compraventas. Esa diferencia no es marginal: es estructural. Refleja una desconexión entre oferta y demanda que se agrava en ciudades como Madrid o Barcelona, donde los precios superan con creces los umbrales de acceso.
¿Por qué el precio es el factor decisivo para el 73% de los compradores?
El precio obtiene una puntuación de 4,6 sobre 5 como criterio prioritario. Supera a la localización, el tamaño o los servicios adicionales. El 73% de los encuestados señala los elevados precios de compra como el principal obstáculo. No es una percepción aislada: es una barrera objetiva.
El efecto cascada sobre el acceso a la vivienda
Cuando el precio se convierte en el filtro principal, otros factores pierden peso. La hipoteca deja de ser el primer cuello de botella. La incertidumbre económica o la falta de suelo urbanizable pasan a segundo plano. La realidad es más simple: si no hay viviendas disponibles bajo 200.000 euros, el 63% de la demanda queda excluida del mercado.
¿Cómo afecta esta brecha al mercado inmobiliario y a la política pública?
La desconexión entre expectativas y realidad tiene impacto económico directo. Reduce la rotación del parque residencial. Frena la inversión en rehabilitación y promoción asequible. Y presiona al sistema financiero: los bancos ven aumentar el riesgo de impago en préstamos hipotecarios con altos ratios de esfuerzo.
El marco legal como factor limitante
La Ley de Vivienda (2023) intentó regular los alquileres y fomentar el parque público. Pero no aborda directamente la escasez de oferta en el segmento de vivienda de precio asequible. Tampoco resuelve la rigidez del suelo urbanizable ni los plazos de licencias municipales. Sin cambios regulatorios profundos, la brecha seguirá ampliándose.
¿Qué datos clave resumen la situación actual?
- El 82% de los españoles prefiere la vivienda en propiedad, pero el 63% solo puede pagar hasta 200.000 euros.
- El precio medio de compraventa es de 220.000 euros, según el Portal Estadístico del Notariado.
- El precio es el factor más decisivo (4,6/5), por encima de localización o tamaño.
- El 73% identifica los elevados precios de compra como el principal obstáculo al acceso.
- El 62% considera que la oferta disponible no cumple sus expectativas económicas.
¿Qué implica esta situación para el futuro del mercado residencial?
La tensión entre deseo y capacidad de pago no es coyuntural. Es sistémica. Refleja una transformación demográfica, salarial y urbana. Los salarios no crecen al ritmo de los precios inmobiliarios. La oferta de vivienda protegida sigue insuficiente. Y la demanda joven se desplaza hacia alquileres o zonas periféricas.
La tridimensionalidad del problema es clara: desde el contexto actual (desconexión oferta-demanda), pasa por el impacto económico (menor rotación, menor inversión) y llega al marco práctico y legal (falta de instrumentos efectivos para acelerar la promoción asequible). Sin intervención coordinada entre administraciones, promotores y entidades financieras, la brecha seguirá creciendo.
