La compraventa de viviendas en España cayó un 7,3% en mayo de 2026 frente al mismo mes de 2025. Se registraron 56.462 operaciones: el retroceso más fuerte del año. La racha negativa ya suma cinco meses consecutivos. El acumulado de enero a mayo muestra 288.176 transacciones, un 3,4% menos que en 2025. La demanda sigue activa, pero el ritmo se frena. Factores económicos, legales y territoriales convergen en este ajuste estructural.
¿Qué explica la caída sostenida de la compraventa de viviendas?
El descenso no es coyuntural. Responde a una combinación de presión financiera, cambios regulatorios y reajustes de oferta. Los tipos de interés del Euríbor siguen por encima del 3,5%, encareciendo las hipotecas variables. El precio medio de la vivienda subió un 6,2% interanual en mayo, según el INE, pero el poder adquisitivo no lo sigue. Además, la entrada en vigor de la Ley de Vivienda ha limitado la oferta en alquiler y reorientado inversiones hacia activos más líquidos.
El efecto del crédito hipotecario
Los bancos endurecieron sus criterios de solvencia. El ratio TAE real supera el 5% en préstamos a 30 años. Muchos compradores potenciales abandonan el proceso tras la preaprobación. El número de hipotecas constituidas cayó un 9,1% en mayo, según el Banco de España.
¿Cómo afecta la caída a la vivienda nueva y la usada?
La vivienda usada representa el 78,9% del mercado. Sus ventas cayeron un 7,6% en mayo. La vivienda nueva, más sensible a la financiación y a los plazos de entrega, retrocedió un 6%. En el acumulado anual, la obra nueva cae un 4,4% —más que la segunda mano (3,1%). Esto revela una desaceleración en la inversión promocional y una menor confianza en los plazos de comercialización.
La brecha entre libre y protegida se amplía
La vivienda libre bajó un 7,2%. La vivienda protegida, con solo el 6,4% del total, cayó un 8,3%. Su descenso acumulado del 8,2% desde enero evidencia la dificultad para ejecutar planes de VPO ante restricciones de suelo y retrasos en licencias. La oferta protegida no compensa la demanda real.
¿Por qué la caída es tan generalizada territorialmente?
El frenazo afecta a 15 de las 17 comunidades autónomas. Cantabria lidera las caídas con un 28,6%, seguida de Región de Murcia (19,1%) y Baleares (16,8%). En los grandes mercados, Madrid bajó un 11,2% y la Comunidad Valenciana, un 10,4%. Solo Andalucía (+2,2%) y Extremadura (+2,6%) crecen. Esto refleja diferencias en oferta, precios relativos y movilidad laboral.
El impacto económico regional es desigual
Las comunidades con menor diversificación productiva sufren más. La construcción representa más del 8% del PIB en Murcia y Baleares. La caída en ventas frena empleo en promoción inmobiliaria, obra civil y comercio de materiales. En cambio, Andalucía gana por su atractivo residencial y su menor dependencia del ladrillo.
¿Qué marco legal está reconfigurando el mercado?
La Ley de Vivienda y las ordenanzas municipales de suelo son factores clave. Muchos ayuntamientos restringen nuevas licencias en zonas saturadas. La exigencia de certificados de eficiencia energética y accesibilidad universal eleva costos de promoción. Además, la reforma del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en varias autonomías ha encarecido la compra para particulares.
Datos Clave
- En mayo de 2026 se registraron 56.462 compraventas, un 7,3% menos que en 2025.
- La vivienda usada cayó un 7,6%; la nueva, un 6%.
- La vivienda protegida acumula una caída del 8,2% desde enero.
- Cantabria, Murcia y Baleares lideran las caídas territoriales.
- Solo Andalucía y Extremadura registran crecimiento interanual.
- El Euríbor supera el 3,5%; la TAE real en hipotecas ronda el 5%.
La caída de la compraventa de viviendas no es un síntoma aislado. Es la expresión de un mercado en transición: entre la presión financiera, la escasez de suelo viable y la redefinición del derecho a la vivienda. Compradores retrasan decisiones. Promotores ajustan planes. Las administraciones locales y autonómicas enfrentan una disyuntiva: acelerar la oferta o priorizar la sostenibilidad urbana. El equilibrio entre accesibilidad, calidad y estabilidad financiera definirá los próximos ciclos.
