El caso de las Viviendas de Protección Pública (VPP) del residencial Les Naus en Alicante ha revelado las grietas de un modelo poco conocido: la cooperativa de vivienda. Este sistema promete precios más bajos, pero traslada riesgos financieros a los futuros propietarios. La polémica no es solo política: es estructural, económica y legal.
¿Qué es una cooperativa de vivienda en España hoy?
Una cooperativa de vivienda no es un grupo de vecinos que construyen juntos con martillo y nivel. Es un vehículo jurídico gestionado por gestoras especializadas, como Fraorgi, que identifican suelos, gestionan licencias y coordinan obras. Los socios aportan capital inicial y firman compromisos de compra, pero no participan en la dirección técnica ni financiera del proyecto.
El rol real de las gestoras
Las gestoras no son intermediarias neutrales. Son actores centrales que diseñan el proyecto, negocian con administraciones y asumen funciones propias de un promotor inmobiliario. Su remuneración suele vincularse al éxito de la promoción, lo que genera tensiones de interés.
¿Por qué las VPP de Les Naus generan sospechas?
El escándalo no radica solo en la adjudicación de viviendas a cargos públicos. Revela una falla sistémica: la falta de transparencia en los procesos de selección de socios y la opacidad en la fijación de precios. Las VPP deben cumplir requisitos de renta, superficie y precio máximo, pero las cooperativas pueden desviar esos controles mediante cláusulas de aportación inicial o sobrecostes no previstos.
El riesgo del sobrecoste
A diferencia de una promoción tradicional, donde el promotor asume el riesgo de costes, en una cooperativa ese riesgo recae sobre los socios. Si la obra se retrasa o se encarece, los futuros propietarios deben aportar más dinero. Eso ya ha ocurrido en otras promociones valencianas, con demandas y reclamaciones ante los tribunales.
¿Qué dice la ley sobre las cooperativas de vivienda?
El marco legal se articula en tres niveles: el Estatuto de los Trabajadores, la Ley de Cooperativas (1999) y la normativa autonómica de Vivienda de Protección Pública. En la Comunidad Valenciana, la Ley 15/2022 de Vivienda exige que las cooperativas que gestionan VPP cumplan con criterios de transparencia, selección objetiva y control público. Pero la fiscalización es débil: no hay un órgano específico que supervise su cumplimiento.
La brecha entre norma y práctica
La ley exige que los listados de adjudicatarios sean públicos y que los criterios de selección se publiquen con antelación. En Les Naus, esos listados no fueron accesibles hasta después de la asignación. Eso viola el principio de igualdad de oportunidades, reconocido en el artículo 14 de la Constitución.
¿Cuál es el impacto económico real de este modelo?
El modelo cooperativo no reduce automáticamente los precios. Según datos de la Asociación Provincial de Promotores de Alicante (Provia), el coste medio por metro cuadrado en cooperativas VPP es un 12 % inferior al de promociones privadas, pero un 18 % superior al de VPP gestionadas directamente por la Generalitat. Esa diferencia se explica por los márgenes de las gestoras y los gastos de comercialización.
Datos Clave
- Las cooperativas de vivienda gestionan el 23 % de las VPP en la Comunidad Valenciana.
- El 68 % de los proyectos cooperativos en Alicante han registrado al menos un sobrecoste superior al 10 %.
- No existe registro público único de gestoras autorizadas ni de sus historiales de cumplimiento.
- La Fecovi reconoce que el 41 % de las reclamaciones recibidas en 2025 se refieren a falta de información previa sobre costes adicionales.
- El Tribunal de Cuentas ha detectado irregularidades en 7 de 12 auditorías a cooperativas VPP entre 2022 y 2025.
La tridimensionalidad del caso Les Naus es clara: su contexto actual es una crisis de confianza en la gestión pública de la vivienda; su impacto económico afecta el acceso real a la vivienda para familias con ingresos medios; y su marco práctico y legal muestra una regulación insuficiente para prevenir abusos. Sin reformas que exijan auditorías obligatorias, listados públicos en tiempo real y responsabilidad directa de las gestoras, el modelo cooperativo seguirá siendo un canal de riesgo disfrazado de solución.
