La Comunidad de Madrid está considerando implementar un nuevo enfoque en su política de vivienda, con el objetivo de establecer un precio máximo de venta para los suelos destinados a la construcción de vivienda protegida (VPO). Esta medida se divide en dos categorías: Vivienda de Protección Pública de Precio Limitado (VPPL) y Vivienda de Protección Pública de Precio Básico (VPPB). La propuesta ha sido confirmada por diversas fuentes, que indican que el gobierno de Isabel Díaz Ayuso ha comenzado a mantener conversaciones informales con los actores involucrados, incluyendo promotores y propietarios de terrenos, para discutir la inclusión de este tope en la reforma del reglamento que se está preparando, el cual no ha sido actualizado desde 2005.
El impacto de esta medida podría ser significativo, ya que los principales afectados son los promotores y las gestoras de cooperativas, quienes han expresado opiniones diversas sobre la propuesta. En julio, el gobierno regional lanzó una consulta pública para recoger opiniones, lo que marca el primer paso hacia la elaboración del nuevo reglamento. Aunque las fuentes oficiales no han comentado sobre la inclusión de estos topes, la expectativa es que el texto final se presente en un futuro cercano.
En Madrid, el precio del módulo para la VPO, que determina el precio máximo de venta de las viviendas, varía entre 2.500 y 2.900 euros por metro cuadrado. En contraste, el precio medio de una vivienda libre supera los 4.500 euros por metro cuadrado, según datos del Colegio de Registradores. Esto significa que, considerando los gastos de construcción y otros costos asociados, el precio máximo que se podría pagar por el suelo edificable debería estar entre 700 y 800 euros por metro cuadrado. Sin embargo, en la práctica, muchas parcelas destinadas a viviendas asequibles se venden a precios superiores, especialmente a cooperativas que, mediante un mecanismo de ampliaciones de capital, logran vender las viviendas a precios más altos de lo permitido por la ley.
Esta situación ha generado preocupación en el gobierno regional, que busca cambiar las reglas del juego para evitar la especulación en estos terrenos. Se está considerando establecer un límite en el precio del suelo, que podría ser un porcentaje del valor máximo de venta de las futuras viviendas, estimado en un 20% para la VPPB y un 25% para la VPPL. Esta limitación ya existió en el pasado, pero fue eliminada, y su reintroducción busca frenar la especulación que ha llevado a que algunas parcelas se vendan a más de 1.000 euros por metro cuadrado.
### Opiniones Divididas en el Sector Inmobiliario
La propuesta de establecer un precio máximo para el suelo ha generado opiniones encontradas entre los actores del sector inmobiliario. Por un lado, algunos propietarios de terrenos, incluidas empresas patrimonialistas y grandes promotoras, se oponen a la medida, argumentando que la venta de terrenos a precios topados podría resultar en pérdidas, especialmente considerando los gastos de urbanización que han asumido. Por otro lado, algunas gestoras de cooperativas apoyan la medida, aunque reconocen que el mecanismo de ampliaciones de capital les permite competir por suelos que un promotor tradicional no podría adquirir.
Un destacado representante del sector promotor ha sugerido que la solución a este problema radica en prohibir que las cooperativas abusen del mecanismo de ampliaciones de capital, ya que limitar el precio del suelo podría reactivar prácticas de corrupción en la promoción inmobiliaria. En contraste, otro directivo de una promotora ha señalado que es fundamental regular el precio del suelo, dado que el precio de la vivienda final ya está regulado. Este directivo argumenta que, considerando los costos actuales de construcción y los márgenes industriales, el valor restante debería ser el precio máximo de venta de la parcela, lo que permitiría una competencia más justa en el mercado.
### Disposición Transitoria y Grandes Desarrollos Urbanísticos
Uno de los aspectos clave de la reforma en el reglamento de VPO es la intención de introducir una disposición transitoria que exima de los topes a aquellos planeamientos que se encuentren en fases avanzadas de desarrollo. Esto significa que los grandes desarrollos urbanísticos de la capital, como los Desarrollos del Sureste, quedarían excluidos de las limitaciones propuestas. Esta medida podría facilitar la continuidad de proyectos ya en marcha, mientras que se busca establecer un marco más regulado para el futuro de la vivienda protegida en Madrid.
La situación actual del mercado inmobiliario en Madrid es compleja, y la propuesta de establecer un precio máximo para el suelo destinado a la VPO busca abordar problemas de especulación y accesibilidad en la vivienda. A medida que el gobierno regional avanza en la elaboración del nuevo reglamento, será crucial observar cómo se desarrollan las negociaciones y qué impacto tendrán estas medidas en el sector inmobiliario y en la disponibilidad de vivienda asequible para los ciudadanos de Madrid.
