La reciente inauguración del curso en el Ilustre Colegio de la Abogacía de Alicante ha puesto de relieve las complejidades y desafíos que enfrenta la regulación de los alquileres turísticos en la Comunidad Valenciana. Este evento, que se llevó a cabo en colaboración con la Universidad de Alicante, reunió a expertos en Derecho para discutir las implicaciones del decreto que regula las viviendas turísticas, aprobado en agosto del año pasado. Uno de los puntos más controvertidos es la conocida «trampa de los once días», que ha generado un intenso debate entre propietarios, gestores y juristas.
La trampa de los once días se refiere a la normativa que establece que un alquiler se considera turístico solo si se realiza por un periodo de diez días consecutivos a un mismo arrendatario. Si el arrendamiento supera este plazo, se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), lo que implica una serie de requisitos y regulaciones más estrictas. Esta distinción ha llevado a una proliferación de arrendamientos que buscan eludir la regulación turística, lo que ha sido objeto de crítica por parte de los expertos. Javier Barceló Doménech, catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Alicante, destacó el caos normativo existente en España, donde coexisten 17 regulaciones distintas que generan confusión y complicaciones administrativas.
### La Confusión Normativa y sus Consecuencias
La falta de una regulación uniforme ha creado un entorno de incertidumbre tanto para los propietarios de viviendas turísticas como para los inquilinos. La normativa actual no solo es confusa, sino que también varía significativamente entre comunidades autónomas, lo que complica aún más la situación. Manuel Ortiz Fernández, profesor de Derecho Civil de la Universidad Miguel Hernández, subrayó la necesidad de que las comunidades autónomas cuenten con competencias en materia civil para poder abordar adecuadamente estas cuestiones.
La nueva normativa, que incluye la creación de un registro de hospedaje y la prohibición de iniciar actividades turísticas en comunidades de propietarios, ha suscitado numerosas dudas. Catalina Alcázar, miembro de la directiva del Icali y codirectora del curso, enfatizó la importancia de adaptarse a un marco legal en constante cambio, especialmente en una ciudad turística como Alicante. La profesora Begoña Ribera, quien también participó en las jornadas, explicó que el decreto reconoce el turismo como una actividad estratégica para la economía de la Comunidad Valenciana, representando el 16% del PIB. Sin embargo, el crecimiento exponencial de viviendas turísticas, que ha pasado de 38,000 a más de 100,000 en una década, ha generado tensiones sociales y problemas de convivencia.
Ribera también destacó que, aunque la normativa busca frenar la proliferación descontrolada de alquileres turísticos, impone requisitos adicionales a las propiedades ya registradas, como la declaración de la referencia catastral antes de diciembre de 2024. Esto podría dificultar aún más la situación para los propietarios que ya enfrentan un entorno regulatorio complejo. La profesora aclaró que el decreto no prohíbe alquilar una vivienda por más de diez días, pero sí implica que dicho arrendamiento no será considerado turístico, lo que podría afectar la rentabilidad de los propietarios.
### Desafíos en la Inscripción y Autorización
Otro aspecto crítico abordado durante las jornadas fue la obligatoriedad de la inscripción en el registro de viviendas turísticas, que ahora tiene una validez de cinco años con posibilidad de renovación. Pedro Chaparro Matamoros, profesor de Derecho Civil de la Universidad de València, advirtió sobre el riesgo de colapsos en el sistema cuando se acumulen las solicitudes de renovación al final de este periodo. Además, el cambio de propiedad de una vivienda requerirá un nuevo registro, lo que añade otra capa de complejidad a la gestión de estos alquileres.
La necesidad de obtener una autorización expresa de la comunidad de propietarios también ha sido objeto de debate. Este requisito puede dar lugar a situaciones de arbitrariedad, donde algunos propietarios pueden ser rechazados mientras que otros son aceptados. Javier Barceló mencionó que la ley prohíbe expresamente el alquiler de habitaciones para uso turístico en la Comunidad Valenciana, una restricción que no se aplica en otras regiones, lo que genera desigualdades en el tratamiento de este tipo de arrendamientos.
La situación actual de los alquileres turísticos en la Comunidad Valenciana es un reflejo de la complejidad y los desafíos que enfrenta el sector. La regulación, aunque necesaria, debe ser clara y coherente para evitar confusiones y garantizar un equilibrio entre los derechos de los propietarios y las necesidades de los inquilinos. A medida que el debate continúa, es evidente que se requieren soluciones efectivas para abordar las preocupaciones de todos los actores involucrados en este dinámico mercado.
